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26/04/2020

CONTRATTO DI LOCAZIONE COMMERCIALE E COVID-19 CHE FARE?

Avv. Valter Vernetti

In questo particolare momento storico molti nostri clienti ci hanno contattato per chiederci ma dobbiamo continuare a pagare il canone di AFFITTO per i locali dove non abbiamo potuto per mesi esercitare le nostre attività commerciali a causa delle restrizioni imposte dalle autorità per l'emergenza corona virus?

 

La diffusione del virus Sars-coV-2 e il dilagare delle misure adottate dal Governo per contenere la relativa epidemia stanno danneggiando le attività commerciali. Molte attività sono ferme, altre sono possono operare solo in alcune fasce orarie, e così via.

In questo panorama, è, come si diceva, arduo arrivare ad adempiere tutti gli obblighi contrattuali assunti, canone di locazione dell’immobile commerciale incluso.

Il codice civile prevede per i contratti di durata la possibilità per chi deve adempiere una prestazione (come il pagamento del canone locazione) di sospendere o di ridurre il pagamento del canone per sopravvenuta impossibilità temporanea di adempiere o, in alternativa, a seconda poi delle specificità del caso concreto, potrà richiedersi una consistente riduzione del canone per l’impossibilità di fruire del bene.

È vero che l’immobile, teoricamente, è fruibile, ma è anche vero che il commerciante, ad esempio, non ha modo di sfruttarlo economicamente.

Il Codice civile prevede una serie di norme che disciplinano l’impossibilità (parziale e totale) di adempiere una prestazione (cfr. artt 1256, 1258, 1464 c.c.).

Queste previsioni di legge dispongono che, quando per una causa non imputabile al debitore la prestazione contrattuale sia impossibile da eseguire, il debitore abbia la possibilità di astenersi dalla propria controprestazione finché non sia nuovamente possibile adempiere, oppure che abbia diritto (nel caso di impossibilità parziale) ad eseguirla in misura ridotta.

Ulteriore appiglio normativo, a cui poter eventualmente fare ricorso per giustificare un ritardo nel pagamento del canone o per chiedere una sospensione del pagamento del canone, potrebbe essere ricondotto all’art. 91 del Decreto legge n. 18 del 17 marzo 2020 che prevede che “Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1228 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.

Ciò posto a parere di chi scrive è necessario valutare il contratto di locazione e le circostanze concrete, alla luce di un quadro esaustivo e completo si suggerisce di inviare richiesta con valore legale alla proprietà di riduzione o sospensione del canone di locazione eccependo l’impossibilità temporanea di fruire dell’immobile.

In caso di sospensione (il canone resta “congelato” ed il conduttore non sarà tenuto ad alcun versamento per interessi od oneri accessori, ma sarà tenuto comunque ad adempiere all’obbligazione quando il DPCM verrà meno, a condizioni e modalità da concordare (rateizzazione, versamento a stralcio, accesso a contributi governativi attualmente in discussione).

Successivamente all’invio della comunicazione legale che chiede la sospensione, chi scrive consiglia di prendere contatti con il locatore al fine di cercare una soluzione bonaria per il dimezzamento del canone, per tutta la durata del fermo attività, senza che al termine del periodo si sia accumulato un debito.

Si consideri che tra i tanti interventi di sostegno emanati in questo momento di emergenza sanitaria vi è quello che riguarda il canone di locazione dei conduttori di locali commerciali interessati a chiusura forzata a causa di emergenza epidemiologica da covid-19.

Per gli affittuari dei locali commerciali l’art. 65 del DECRETO-LEGGE 17 marzo, n. 18, al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento, connesse all’emergenza epidemiologica per covid-19 ha concesso, per l’anno 2020, un credito d’imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020.

In sostanza il commerciante beneficia di un bonus, pari al 60% su quanto dovuto al fisco, compensando parte del canone di locazione (60%) del mese di marzo, con le imposte dovute.

L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 8 del 3 aprile 2020, ha precisato che il credito è utilizzabile esclusivamente in compensazione con il codice tributo n. 6914 per il modello F24.

Il bonus del canone di locazione del 60% è utilizzabile, solamente da coloro che hanno pagato il canone del mese di marzo 2020 o, comunque, potrà essere utilizzato quando avverrà il pagamento del canone. Senza il pagamento del canone non sarà possibile utilizzare il bonus.

Vi consiglio dunque di valutare con i vs. consulenti la Vs. situazione al fine di porre in essere la strategia migliore al fine di limitare i danni.

Pavia, lì 26 aprile 2020

Avv. Valter Vernetti

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